时间：2025年8月21–23日

地点：广 东·深 圳

主讲：陈老师

【课程背景】         

2024年12月1日起，取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税新政落实实施，拿地模式改变、“补贴”、“换新购”、“以旧换新”新模式出现、破产并购重组成为常态……经济低迷、财政紧张，借助大数据涉税风险模型严稽查监管，应收尽收成为目前征收常态。

作为地方财政收入重要来源的土地增值税清算来势汹汹，要求已完工三年以上开发项目清算比例达到100%。“可信”平台下新土地增值税清算申报表平稳上线，税务机关为防范税务管理风险，陆续修订清算程序：项目征管分级，清算分段审核、集体合议交叉复核。开发企业依靠公关降低税负能力将难以施展、依靠粗暴的虚开票避税方式在大数据智慧税务面前不堪一击。成本总额不变下，如何通过土地增值税全程筹划和税负动态测算，提前做好土地增值税顶层规划、合理划分项目的清算单位、有效安排分期、选择有利分摊方法和最佳清算时点，正确清算并防控金税预警，可大幅降低土地增值税税负。

大数据严管新形势下，陈老师带您根据最新土地增值税政策和管理模式进行现金流监管、税负测算、模拟清算，结合最新地产行业运营规律合规筹划、系统梳理清算流程、全面分享千锤百炼的实战思维和真实可落地实施的筹划案例，合规解决房地产业涉税争议焦点问题，实现项目全程税收精准测算，精细化监管。

本课程结合近两年税务机关在各地清算交叉互查中真实案例为基准，从企业清算破局实战和税务审核应对双视角出发（正向申报 vs 反向稽查），直击“以数治税”新形势下清算风险点与规避技巧，以清算申报表的主附表讲解为主线，通过架构重整、流程再造、大数据监管，让您较为完整地掌握从立项至清算全面数字化转型条件下土地增值税测算管控和清算检查应对技能，从财务合规走向“战术性清算”，助力企业实现税负最优与风险可控的精准平衡。

【主讲专家】陈老师：注册税务师、会计师，实战型企业培训讲师和资深财税顾问。从事税务稽查、税收风险管控应对等岗位工作二十多年，在全国多家纳税人俱乐部及全国各省多次讲授：业税融合下房地产企业全程风险管控和税收筹划、房地产企业三大清算和增值税管控筹划、大数据严征管时代房地产企业财税管控必须知晓的三部曲－架构搭建、商业模式优化及核算管控、新土地增值税立法背景下房地产企业土地增值税模拟清算和检查应对、房地产企业项目税负测算和全价值链筹划应对等实践方面非常强的财税实务课，培养了很多财务总监。近年来，为多家大型企业集团作财税内训，并担任多家房地产和建安企业集团的财税顾问。讲课以基层财税实务应用见长，讲解精辟透彻，脉络清晰。善于启迪思路，剖析背景，从源头上讲解财税政策制定的初衷。善于从法理上解释法律条文，善于归纳总结，将一个个复杂的财税知识点结合行业实务特点分析得简单易懂。善于结合行业运营实际，充分利用现行有效财税新政解决财税疑难问题的能力强。

【课程收益】         

本课程聚焦“以数治税”改革中土地增值税清算痛点，结合房地产企业经营实际，详细讲解可落地、能操作的清算案例和风险预警应对技巧及合规筹划方案。掌握清算流程的关键问题和计算方法、开发成本归集与分摊技巧、各省特殊政策在清算中运用及筹划方法，提供从数据防御到主动合规的转型方案，实现大数据治税下清算规则重构，通过主动合规创造税筹空间，正确进行土地增值税实战模拟清算和税负管控。

【课程大纲】

第一节 - 识势破局篇：税收征管新形势分析及应对

1．大数据金融严管新形势分析及应对。

⑴ 大额资金及异常资金流转的风险防控及合法公转私路径。

⑵ 最高检出台民营企业内部人员犯罪新规应对。

2．新公司法风险防控。

⑴ 新《公司法》给财务人员挖了哪些“坑”？

⑵ 新公司法下房地产公司注册资本风险管控实例解析。

3．以数治税下税务监管新形势解析及应对。

⑴ 全面剖析发票流/资金流/合同流/物流“四流穿透”的多维数据关联预警监管

⑵ 原理及风险防控。

⑶ 金税四期“信用+风险”监管机制对清算的穿透力。

⑷ 新电子税务局上线合规应对及风险预警防控。

⑸ 智慧税务到底有多强大？

4．二十届三中全会构建房地产发展新模式的财税风险防范及谋划

第二节 - 破局攻坚篇：数字化监管条件下土地增值税清算演练

一、清算前的战略布局

1．土地增值税的清算流程和清算资料提取管控。

2．大数据治税下清算单位如何规划对企业最有利？

3．应清算项目和可清算项目必须了解哪些新政及筹划应用点？

4．清算报表的填报要点和税务稽查衔接管控。

5．清算档案归档管控。

二、清算期收入确认合规管理

1．土地增值税清算时，收入总额确定应防范哪些风险点？视同销售收入和代收费如何处理清算时税负最优？

⑴【案例】新项目土地成本抵减计税销售额的土地增值税清算收入确认。

⑵ 订金、诚意金、违约金、更名费是否应计入清算收入？

⑶ 清算收入明显偏低如何规避被税务机关调整风险？

⑷ 政府按土地出让协议规定价回购安置房，如何确认清算收入？

2．面积误差如何税务处理和土地增值税清算？

⑴【案例1】面积误差清算调整。

⑵【案例2】拆迁补偿实例解析。

3．各种返还收入如何规划使土地增值税的税负最优？

4．大数据数字化、智能化监管下，税务机关清算审核在收入确认方面主要查哪些内容？应防范哪些风险点？

三、清算期扣除项目精准管控

1．土地成本管理。

⑴ 如何最优化归集土地成本？共同土地成本在不同项目和同一项目内如何摊销对企业最有利？无票成本如何实现合规扣除？

①【案例】土地价款不同摊销方法实例解析。

⑵ 拆迁安置费新政解析及风险防范。

①【案例1】本地安置和异地安置案例解析。

②【案例2】用商品房做返迁房和非商品房做返迁房实例应用

⑶ 土地成本涉税解析。

①如：批量土地，分期分批开发，土地成本如何分摊？

②地下无产权建筑物土地成本如何分摊？

③承接烂尾项目继续开发后销售，土地价款如何扣除？

④土地使用税可否计入土地成本作为扣除项目？

⑤ 取得土地的印花税可否记入土地成本？

⑥ 钉子户额外补偿费用如何确认扣除？……

2．前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用包括内容及大数据审核重点？填表要点？

⑴ 已开票未付款的工程支出可否扣除？

⑵ 清算时如何利用层高系数法计算其建筑成本？

⑶ 红线外道路、公共设施配套建设如何最优化扣除？

⑷ 如何理解建筑面积、可售面积、自用（出租）面积，成本分摊方法中如何有效把握？不同成本分摊方法如何有效结合？

①【案例1】无产权建筑物如何计算土地增值税。

②【案例2】土地出让金不同返还方式案例解析。

③【案例3】精装房对土地增值税的影响。

⑸ 实务问题：

①建安成本高于平均造价，如何提供合理的正当理由？

②开发成本凭证或资料不全，清算如何处理？

③建成后产权属全体业主所有如何确认？

④分期开发，公共配套设施在清算中如何分？

⑤红线外政府要求项目产生的成本费用如何确认扣除？

⑥销售房屋同时赠送如何确认？ 

⑦遮光补偿费能否在土地增值税前扣除？

⑧“以地换房”“以房换地”纳税时间何时确定？计税依据如何确定？

⑨ 期间费用和开发间接费在土地增值税清算时如何区分？

⑩ 待清算项目与已清算项目的成本调剂……

四、清算后业务的合规处理

1．土地增值税清算后尾盘销售，土地增值税如何申报？

2．清算审核期间转让房地产和清算后转让如何处理扣除项目？

3．清算后发生后续成本是否可“二次清算”？……

第三节 - 税企博弈篇：模拟清算审核场景下税企攻防策略及合规应对范式

1．智慧税务以数治税下，税务机关如何借助“税即视”大数据对土地增值税清算检查？

2．税务机关清算中案头审核重点审核哪些关键风险点？常见问题有哪些？

3．土地增值税清算小组实地观察、盘点都做哪些程序，如何初步取证？

4．税务机关实质审核在清算收入方面重点查哪些事项？

5．扣除项目方面主要查什么？用什么方法检查？常见问题有哪些？ 

6．企业如何有效应对税务机关对土地增值税的清算检查，降低涉税风险点？

第四节 - 税企攻防策略篇：土地增值税的反避税和税收筹划

1．土地增值税反避税政策解析及风险防范？

2．土地增值税筹划应用。

3．如清算主体规划、征管方式应用、交易模式优化、优惠政策利用、项目收入分解、开发成本和分摊方法筹划、股权转让、代建房、合作建房等筹划实务案例。

4．架构搭建和组织结构规划在土地增值税筹划方面的应用？

第五节 - 实操演练篇：清算实操案例全解析

1．通过企业自行清算和税务检查中真实案例，全方位解析税务机关如何发现企业清算中的涉税风险点和企业合规应对的有效策略。

第六节 - 未来展望篇：新土地增值税法新亮点解析及应对方略

1．新土地增值税法和现行法规相比，都有哪些新变化？

2．企业应关注哪些利好空间？应防范哪些风险点？

3．现有待清算项目如何平稳向新法过渡……

第七节 - 模拟测算篇：土地增值税税负测算演练

1．通过实务中真实案例演示土增税的税负测算过程及应防控的主要风险点。

【培训对象】房地产企业财务总监、税务经理、事务所高级项目经理、税务机关负责土地增值税清算的业务专家。

【相关费用】人民币2980元/人（含授课、场地、资料、会务、咨询、发票等）。

                   如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。

【超值回馈】☆ 为更好地服务于学员企业，对参加本期课程的企业，即享“一年内邀请主讲老师（陈老师）一次入企座谈涉税答疑解惑”服务。

【增值礼遇】☆ 参会学员可同时获得我公司最新版“财税答疑”手册一本。