商品信息
出版社： 中国市场出版社
定价：98元/本
品牌：中国市场出版社
包装：平装
丛书名： 房地产企业涉税业务实战丛书
外文名称：Practical Strategies of Real Estate Enterprises Ta
开本：16开
用纸：胶版纸
页数：405
精彩书评
★★业内评论★★
南昌市诚信税务师事务所有限公司法定代表人 漆海燕
因工作和学习的关系与作者认识多年，能有机会提前阅读新作深感荣幸，也为作者多年深入研究房地产税务检查、笔耕不辍点赞！本书内容翔实，财务税务知识点覆盖全面，书如其名，具有极强的工具性和指导性，是房地产税收专业人员的良师益友！
上海德勤税务师事务所有限公司税务合伙人 丁培勤
实践是最好的老师，作者在丰富的实践基础上又进行了抽丝剥茧的梳理，用丰富翔实的案例深入浅出地归纳总结，读来酣畅淋漓。本书解答了实务中的诸多疑问，实为理论与实践融合的佳作！
国家税收法律研究基地研究员
国家税务总局税务干部学院教授（挂教） 郭行月
对房地产开发企业的税务稽查是税务机关管理的一个重点，也是难点。本书非常接地气，可作为税务干部业务参考书，也可作为学习培训参考用书。
国家税务总局南京市税务稽查局副局长 潘峰
对房地产开发企业的税务处理，现行的税收政策很多，涉及的税种有十多个，几乎每个生产经营环节都会涉及税收问题。不同税种立法目的不同，容易导致不同岗位人员在掌握、理解和执行政策时不尽一致，出现概念模糊、处理不当等问题，引发税收风险。本书从税务稽查的角度，梳理了房地产开发环节涉及的税收相关政策和检查要点，比较系统地介绍了检查方法、技巧，可为税收管理和税务稽查的一线人员提供具体指导，是一本较好的工具书。
旭辉控股（集团）有限公司税务总监 周淼
之前就看过作者的几本房地产税务检查和土地增值税清算方面的书籍，感觉特别实用。这本《房地产开发企业税务检查实用攻略（第二版）》体现了作者理论与实践高度契合的一贯风格，操作性极强，对广大涉税工作者的税务工作具有很好的参考价值。
国家税务总局南京市玄武区税务局税政二科科长 于婧
房地产企业的开发项目不仅涉及环节多，而且涉税业务点也多，本书从多角度分析讲解房地产企业税务检查，不仅适合一般的日常业务学习，更适合实际操作时参考应用，很多内容具有“即查即用”的效果，是税务机关、财税中介机构一线人员的常备参考书。
南京万科企业有限公司税务总监 王进军
房地产企业税收问题复杂，涉税金额大，涉税风险较高。本书对房地产企业税收政策做了全面介绍和深入研究，从实战出发，有助于合理把握涉税实操难点，掌握解读政策的方法和要点，对识别和控制税收风险具有很好的指导意义。
目录
第一章 房地产开发业务及其会计核算、涉税基本知识
第一节 房地产开发业务基本知识
一、房地产开发相关概念
二、房地产开发主要业务活动
三、房地产开发企业项目运作方式分类
四、房地产开发的主要阶段
第二节 房地产开发企业会计核算概述
一、营业收入
二、开发成本
三、营业成本
四、期间费用
五、应交税费
六、利润
第三节 房地产开发企业涉税影响
一、房地产开发企业运行特点对税收的影响
二、房地产开发涉及税种概述
第二章 房地产开发环节涉税资料及对应涉税检查要点
第一节 开发项目前期准备阶段
一、项目可行性研究环节
二、购置开发用地环节
三、取得建设用地规划许可证环节
四、项目规划设计与报建环节
第二节 开发项目工程实施阶段
一、房屋拆迁、安置环节
二、开发项目工程建设准备环节
三、施工队伍招投标环节
四、开发项目施工建设环节
五、开发项目竣工验收环节
第三节 房地产销售阶段
一、取得《销(预)售许可证》环节
二、房地产销售的前期环节
三、签订买卖合同环节
四、房款的收取和催收环节
五、交付验收环节
六、利润分配环节
第四节 物业保有阶段
一、房地产开发企业将开发产品转自用
二、房地产开发企业出租开发产品
第三章 房地产开发企业按财务核算三要素及税种检查要点
第一节 销售收入的税务检查
一、销售收入检查需要归集查阅的资料
二、销售收入检查涉及的主要科目
三、销售收入检查涉及的主要税收政策
四、销售收入方面的常见税收问题及检查要点
第二节 成本费用的税务检查
一、成本费用检查需要归集查阅的资料
二、成本费用检查涉及的主要科目
三、成本费用检查涉及的税收政策
四、成本费用方面的常见税收问题及检查要点
第三节 房地产开发企业经营成果的税务检查
一、经营成果检查需要归集查阅的资料
二、经营成果检查涉及的主要科目
三、经营成果检查涉及的税收政策
四、经营成果方面的常见税收问题及检查要点
第四节 土地增值税清算涉及企业所得税问题的处理与检查
一、土地增值税清算涉及的退税政策
二、进行企业所得税检查时对土地增值税清算成果的应用
第五节 其他税种的税务检查
一、房产税
二、城镇土地使用税
三、印花税
四、个人所得税
第四章 房地产开发企业特殊涉税业务检查处理要点
第一节 房地产合作开发的税务处理
一、房地产合作开发的概念
二、合作建房的增值税（营改增前为营业税）处理
三、合作建房的企业所得税处理
四、合作建房的土地增值税处理
五、合作建房中特殊情况的房产税处理
六、合作建房的税务检查
七、合作建房涉税处理案例分析
第二节 代建工程的税务处理
一、仅收取代建手续费的代建行为
二、其他类型的代建行为
三、代建工程的企业所得税处理
四、代建工程涉税问题检查
第三节 视同销售行为的税务处理
一、视同销售行为的营业税规定
二、视同销售行为的增值税规定
三、视同销售行为的土地增值税规定
四、视同销售行为的企业所得税规定
五、无偿赠送商品房的综合税务处理案例分析
六、视同销售行为的税务检查
第四节 房地产开发企业特殊促销业务的税务处理
一、销售（营销）商品房赠送物品的处理
二、售后回租（经营性）的处理
三、售后回购的处理
第五节 地下建筑涉税问题处理
一、土地出让金的涉税处理
二、地下车库（位）的土地增值税处理
三、地下人防设施的涉税处理
第六节 拆迁还房问题的处理
一、拆迁还房的主要形式
二、营业税处理
三、增值税处理
四、土地增值税处理
五、企业所得税处理
六、拆迁还房涉税审计检查
第七节 发票检查中发票违规行为涉及的相关处理
一、取得虚开增值税专用发票的增值税处理
二、取得虚开的增值税专用发票的企业所得税税前扣除
第五章 房地产开发企业土地增值税清算检查要点
第一节 土地增值税清算检查风险模型
第二节 土地增值税预征、核定征收政策及检查
一、土地增值税预征
二、土地增值税核定征收
第三节 土地增值税清算项目的确定
一、确定清算项目需要归集的资料
二、确定清算项目涉及的政策
三、税务检查要点
第四节 土地增值税清算应归集的资料
一、土地增值税清算需要归集的资料
二、土地增值税清算中产生的资料
三、分期、分项计算资料的应用
第五节 转让房地产收入总额的确定及检查
一、土地增值税清算涉及的房地产转让数据和资料
二、需要查看的科目
三、转让房地产收入涉及的政策
四、税务审计检查要点
第六节 取得土地使用权支付金额的检查
一、取得土地使用权支付金额涉及的资料
二、政策规定
三、税务审计检查要点
第七节 房地产开发成本的清算检查
一、房地产开发成本相关资料的归集
二、政策规定
三、检查方法及要点
第八节 房地产开发费用的确定和检查
一、房地产开发费用确认应归集的资料
二、政策规定
三、检查方式及要点
第九节 与转让房地产有关的税金的检查
一、税金扣除相关政策
二、其他政策规定
三、税金统计环节涉及资料的归集
四、检查方式及要点
第十节 财政部规定的其他扣除项目的检查
一、其他扣除项目涉及的资料
二、相关政策规定
三、检查方式及要点
第十一节 特殊事项综合处理
一、特殊事项处理介绍
二、检查方式及要点
第十二节 其他土地增值税问题的处理
一、旧房和建筑物清算检查
二、清算结果和清算后问题
三、其他问题的处理
第六章 房地产开发企业综合税务检查实战技巧
第一节 查前准备
一、查前准备的重要性
二、查前信息资料的归集及分析方向
三、查前信息资料的分析判断
第二节 首次沟通交流
一、掌握需要了解的内容
二、通过沟通初步判断涉税问题
三、企业相关资料数据的归集
四、拷贝企业电子账套
第三节 检查、沟通要点
一、预收性质款项的检查
二、营业收入的检查
三、开发成本的检查
四、城镇土地使用税的检查
五、土地合同、勘测设计合同及金融企业贷款合同印花税的检查
六、单纯卖地行为涉税问题的检查
第四节 问题落实沟通及取证
一、问题落实沟通
二、取证
第七章 房地产开发企业税务检查典型案例
案例一 某公司少算土地面积、股东无偿取得房屋及多转开发成本
一、查前分析
二、检查出的问题
三、检查过程及方式
四、案例点评
案例二 某公司预收账款挂账、多转预估成本、土地成本分摊不合理
一、查前准备
二、检查出的问题
三、检查过程及方式
四、案例点评
案例三 某房地产开发公司虚增成本
一、基本案情
二、查前准备
三、检查过程
四、案例点评
案例四 某房地产开发公司虚构业务虚增成本
一、基本案情
二、查前准备
三、检查过程
四、案例点评
案例五 某公司代建工程少结转收入
一、基本案情
二、检查方法
三、案例点评
案例六 某公司取得不征税收入对应资产处理不当
一、检查出的问题
二、检查方法
三、案例点评
案例七 某公司多提“暂估款”及融资费用处理不当
一、检查出的问题
二、检查过程及方法
三、案例点评
案例八 某公司材料成本差异结转及融资费用处理
一、基本案情
二、检查过程及方式
三、案例点评
附录 房地产开发企业涉税文件清单
精彩书摘
第七章 房地产开发企业税务检查典型案例
案例三 某房地产开发公司虚增成本
一、基本案情
2×19年下半年，某地税务机关稽查局对新凯房地产开发公司进行检查。经过数月检查，发现该公司存在通过关联企业虚增成本以及出租房屋未按规定申报缴纳增值税等问题，共计查补税款300多万元。
二、查前准备
该公司查前主要分析疑点有两个：一是成本、费用偏高；二是往来款余额过大。在核查企业相关信息时，发现该公司开发项目在2×17年底已经完成，留存的部分房屋用于出租。
检查人员分析，该公司项目已经完工，不需要核查成本、费用分摊等问题，应对涉及成本费用的所有合同进行归集，比对合同与实际发生数据，查找差异，以确定是否存在问题。同时，对没有签订合同发生的成本、费用进行分析，找出疑点问题。还要核对往来款明细，确认是否有隐瞒的销售收入。核查企业信息显示，该公司从2×17年底开始，已陆续将自留的房屋出租，因此需要核对是否有收取的房屋租金没有及时申报纳税。
三、检查过程
（一）虚增成本费用问题
在检查中，检查人员归集了全部的工程施工、费用合同（包括补充合同、协议等），通过比对合同数据及实际财务数据，没有发现重大差异问题，从工程总承包合同与实际发生数明细比对中，也没有发现重大差异问题。但是，在对一些单项合同内容、数据比对分析时，发现两个疑点：
一是物业服务费支出问题。根据合同内容及实际支出数据，该公司开发项目中，最早完工（交付）的楼栋是在2×16年4月，期间物业费高达1386万元。通过列表比对合同金额、服务期间等指标，发现在2×16—2×17年期间，该公司共计支付物业（含前期）费用1386万元。其中94万元部分，根据与A物业服务有限公司合同内容，为前期物业服务费；其中771万元部分，根据与B物业服务有限公司合同内容，为案场物业服务费，相关服务期间涵盖2×16—2×17年期间；其中521万元部分仍然为支付B物业服务有限公司物业费，无相关合同。如果上述521万元物业费存在重复列支情况，则不得税前扣除。
为此，检查人员将该公司支出的物业服务费与其他房地产开发公司项目进行单价比对，并调查了解物业服务费价格组成的原因，结果发现该公司支出的物业服务费单价高于正常价格单价的50%以上。同时，检查人员还调查了物业服务公司的背景，发现B物业公司为新凯房地产开发公司的关联企业。经过上述调查后，检查人员与企业进行了充分的沟通并细化相关业务细节，最终确认521万元为B物业服务公司多开具的发票。
二是绿化工程问题。根据合同内容及实际支出数据，该公司绿化工程总支出1840 万元，其中补充合同金额750万元。补充合同内容为前期绿化中草皮、树木枯死后补种植物等的费用。经过与企业沟通，检查人员了解到，部分楼栋开始交付时，先期投入绿化费用，后期绿化工程全面展开时，对前期部分枯死植物及景观进行了补种和改造。
为了解详细的绿化工程情况，检查人员依照制式要求该公司提供完整的施工方具体情况，包括植物明细、进货渠道、资金支付以及联系人等情况。经过几次业务（具体情况）的细化和沟通，最终确认，该绿化工程施工公司与新凯房地产开发公司有一定的关联性，其补充合同中650万元为虚增业务量。
（二）房屋租赁未按照纳税义务时点纳税
该公司开发的项目自留部分房屋用于出租，对于预收的房屋租金（包括押金）、车位租金，记入“其他应付款”科目。根据“其他应付款”科目统计，截至2×18年12月31日，收取房屋租金（余额）530万元。检查人员归集所有租赁合同，并将租赁期间、金额、收款时间、纳税时间等列出比对。同时与企业就纳税时间等进行沟通，发现该公司是根据合同确定的收款时间申报纳税，由于该公司出租的房屋地段较好，部分承租户提前支付房租，对于提前支付的房租，该公司没有按照“收取款项的时间”原则缴纳增值税。530万元预收房租应按照收取时间申报缴纳增值税、房产税等。
四、案例点评
房地产开发公司虚增成本的问题一般比较隐蔽，检查起来比较复杂，但是根据先摸清业务细节原则，在检查中遇到有疑问的成本、费用支出业务问题时，首先应该理清业务细节，当然业务细节的理清需要不断反复。根据税收征管法等法律，税务机关在行政执法中有充分的条款支持将涉税业务理清，在不断细化理清业务细节的过程中，相关问题的核查就能落实。
案例四 某房地产开发公司虚构业务虚增成本
一、基本案情
2×10年×月，某地税务机关对新源房地产开发公司进行税务检查。主要涉税疑点是成本费用过大等。检查人员经过检查，发现问题主要是虚增开发成本，即通过虚增咨询管理费等业务虚增成本1200万元。
二、查前准备
在检查期，该公司有1个开发项目，2×06年7月份开工，2×08年下半年部分楼栋完工并销售完毕。该项目适用简易计税方法。
检查人员分析，该公司项目已经部分完工，且已经开始结转收入和成本，如果成本、费用过大，则应重点检查成本结转分配以及成本发生的真实性。同时营改增后，对于新增的增值税处理业务也需要重点核查。为此确定的检查思路是：通过稽查软件对企业ERP中财务系统数据进行采集，以成本核查为中心，重点检查成本归集、结转的财务处理数据，对大额成本、费用支出深入核查票据、合同等细节。同时在核查增值税基础上，核对易错业务问题。
三、检查过程
在实际检查中最重要的工作有两项，一是归集基础数据；二是审核成本计算单数据。
检查人员通过对该公司电子账套相关科目数据和纸质资料的仔细核对，获取（确认）了楼盘的销售（预售）面积、已经完工（验收备案）面积以及销售窗口表等成本计算面积数据，同时归集各项成本费用发生数，将发生数与企业的成本计算公式数据比对，对于有差异的数据，让企业做出说明后再次核对。通过核对，从计算流程上和现有财务数据上并没有发现问题，相关数据差异属于正常业务调整。
在完成上述核查后，检查人员建立了该公司成本计算公式模型，随后对该公司大笔成本、费用支出进行了深入分析追踪。在检查中，检查人员首先对超过50万元以上支出的业务进行了排查，排查的方式是核对合同、发票（或结算单、收据）以及资金流向等项目，核查后没有发现问题。于是检查人员扩大范围，对10万元到50万元之间的支出业务进行了排查，发现有三笔工程支出是现金，共计67万元，收取的是税务机关代开的增值税普通发票。进一步核查发现，其中有一笔21万元的支出有明晰的签字以及支出内容，其他两笔支出只有个人盖章，支出内容仅为工程款。
检查人员在掌握了基本数据和线索后，与企业财务人员进行了沟通。该公司财务人员只提供了有个人签字的领款人的身份证，并详细叙述了相关业务，对于其他两笔盖章领款的业务则表示不太清楚相关情况。
为摸清具体业务，检查人员做了两手工作，一是告知在税务机关代开发票时要留下个人的信息，可以直接查询；二是通过内部系统查询这2张发票的申请开具人。经过很短的时间，该公司财务人员终于承认，是企业为了套取现金支付日常零星费用开具的发票，开具人是企业的一个相关员工。
四、案例点评
在税务检查中，对现金支出的检查一直是重点。很多企业成本核算非常规范，一般大额支出不会发生问题，但是一些公司为回避某些“隐秘敏感”支出，往往采取一些套取现金的方式来处理，本案中，纳税人采取虚增业务的方式套取现金，检查人员通过检查方式、业务的不断细化，理清业务细节，最终水落石出。
前言/序言
修订说明
《房地产开发企业税务检查实用攻略》问世已近2年，在这期间，广大读者给予了极大的支持。这本书出版的时间不长，但根据形势的变化仍然需要修订再版。
一、修订再版的原因
《房地产开发企业税务检查实用攻略》属于实操性书籍，目的是为大家提供一个涉税检查业务的参考或提示。从实操角度，本书修订主要有以下三方面原因：
一是税收政策的更新。《房地产开发企业税务检查实用攻略》出版以后，我国个人所得税、增值税等税改新政密集发布，我们根据这一时期发布的重要政策对书中涉及的相关内容进行了修订。
二是相关内容的提升。《房地产开发企业税务检查实用攻略》出版以来，很多读者在使用过程中提供了宝贵的经验，特别是一些实战经验的分享，我们将这些内容加入书中，更新强化了检查内容。
三是错漏修订。由于编写人员理论、业务水平有限，书中难免有错漏和不足之处，因此借此再版机会修订了一些遗漏和错误。
二、修订再版的编写情况
由于税务检查需要往前追溯一定的时期，因此，我们在修订时，仍然延续第一版的方式，即以增值税为主，对涉及重要的营业税内容的，同时叙述。
需要再次强调的是，本书不是讲解常规税务检查知识和一般检查技巧的书，也不以政策解释为主，而是针对房地产开发企业涉税业务特点，在总结一线优秀税务检查人员和审计人员实践经验的基础上，从不同角度和层次，讲述如何对房地产开发企业进行税务检查。因此，第二版适当淡化了对税收政策的解释，突出了检查内容。
我们邀请国家税务总局南京市税务局稽查局李璐女士对书中的检查方法进行了审核修订。
本次修订再版，还要感谢中国市场出版社副总编胡超平女士和几位编辑，她们在本次修订过程中提供了热心指导、审阅以及精心编辑，在此致以衷心的感谢！
由于笔者理论水平有限，书中难免有错漏和不足之处，诚望读者朋友继续将批评的意见和自己的想法告诉我们，以便今后的版本不断完善。
特别提醒：本书涉及的检查方式及相关政策解释（处理）属于个人（本书）观点，所涉及的政策解释均为配合检查方式（或思路）所用，正式解释以当地税务机关解释为准。书中涉及的各种案例均为模拟案例，如有雷同，纯属巧合。
“房地产企业涉税业务实战丛书”总序
一、丛书的缘起
房地产开发项目的运行周期长，涉及融资、施工、预（销）售等环节，特别是有大量成本费用的分摊计算等业务，因此会计核算相比其他行业更复杂。同时，每个环节和业务都涉及多种税收政策，整个项目运行过程几乎涉及我国已经开征的所有税种，因此在涉税处理上相比其他行业更加烦琐，这也是房地产企业涉税风险比较大的根本原因。
本丛书的几位作者长期从事房地产行业税务稽查、审计工作，大家感触最深的是，房地产行业一直存在比较高的税收风险。从税务机关角度看，虽然一直致力于加强房地产行业的税收征管，但从税务稽查情况看，涉税大要案每年都会查出多起，且很多涉税问题性质相同，无法消除，税收流失风险较大。根据对近几年多个省、市披露的涉税大案分析，房地产企业所占比例通常在25%以上。对于企业而言，实际上除少数企业故意偷逃税外，绝大多数房地产企业很看重税法遵从度，但是很多企业在运行中始终无法避免较大的税收风险，往往自我感觉运行正常却被查出涉税问题而遭遇处罚风险，有的甚至被查出了较大的问题。对部分地区数据进行分析后可以发现，房地产企业自查后，在税务机关跟进检查中又被查出较大问题的比例一般不低于30%。而随着营改增及国税、地税合并，房地产企业涉税征管、业务处理等又有了新的变化。
■营改增后涉税业务更加复杂
营改增前，房地产企业所有业务的处理数据都建立在“含税”价格的基础上，营改增后，以往所有的“含税”价格要全部变为“不含税”价格，这就需要进行价税分离处理。不仅销售开发项目、支出的各项成本费用等需要价税分离，而且企业所得税、个人所得税、房产税、契税等计税依据都要进行“不含税”计算处理，所以营改增后涉税业务处理的复杂程度有较大增加。
■国地税合并后对房地产行业税收征管更加严密、核算更加严格
在原国税、地税分设的税收征管模式中，由于税种管理有分工，不仅在日常管理中存在企业各项涉税业务分割管理问题，在税务稽查中也存在时间和空间上的脱节，造成国税、地税稽查内容有关联但检查、处理尺度不统一的现象。营改增及国税、地税合并后，所有税收征管包括稽查全部统一，这就要求税务人员全面掌握各个税种的政策，熟悉各项业务的综合税收处理。因此，营改增后大量税收业务有所改变，同时因原国税、地税分工造成的人员业务知识分割部分需要弥补，因此从税务机关角度看，在短时间内，大量业务知识需要更新，实操能力亟待提升。
从企业角度看，营改增后同样面临税收业务知识更新的问题。营改增后，涉税业务比以往更复杂，特别是国税、地税合并后，由于业务统一管理，税收征管及监控体系将更加完善，使企业因会计、涉税处理失误而面临的涉税风险也大大增加，因此企业财会人员急需更新税收业务知识，其中最急需的就是实操能力的提升，以解决综合处理涉税业务、自查能力不足的问题。
为提升税企双方对房地产企业涉税业务的实操能力，降低房地产企业涉税风险，本丛书的几位作者联手从税务稽查、审计角度（或眼光），将在实战中如何处理房地产企业各项涉税业务及如何发现存在问题的经验汇总起来，形成“房地产企业涉税业务实战丛书”与大家分享。丛书共有三册，具体如图1所示。
二、丛书特色
本丛书的几位作者均长期从事房地产企业税务稽查、审计工作，深谙房地产企业存在问题的原因,掌握许多发现问题的技巧。丛书的编写始终坚持以实战为基础的原则，因此这套丛书具有较大的参考价值。
■税务机关、财税中介、房地产企业一线精英三方联手合作
本丛书的第一大特点是作者均来自财税工作一线，实战经验丰富。
董宏（注册税务师），在税务系统从事税政、稽查一线工作近三十年，业务上擅长房地产企业、建筑企业税务稽查。主编有《房地产开发企业税务检查实用攻略》《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》《土地增值税清算全流程操作实务与案例》《企业所得税与增值税差异分析及会计处理》《建筑企业日常涉税业务实操大全》等实务图书，受到读者的广泛好评。
施玉明（注册税务师），原江苏省南京市地方税务局稽查局稽查人员，现任金象国际集团副总裁，兼具在税务机关和企业的工作经验。曾长期在税务稽查一线工作，业务上擅长房地产企业税务稽查及土地增值税清算，在税务生涯中完成过二十多起涉案税款在千万元以上稽查、土地增值税清算检查案件。在企业任职后，主持集团层面的财税、投资管理等工作。
成秀美（注册会计师、税务师、高级会计师、中国注册税务师协会2015级高端人才）,南京中鸿汇则税务师事务所合伙人，长期从事一线财税审计工作，在各类财税审计及涉税项目运作方面具有丰富经验与专业见解。近几年完成近百个房地产企业的土地增值税清算项目，并为众多央企及世界500强企业提供财税服务，在营改增业务转换过程中，为大量房地产开发企业提供营改增涉税业务处理的辅导。
王亮（注册会计师、注册税务师），国家税务总局南京市税务局稽查局干部、税务系统兼职教师，长期从事税政解释、案件审理和具体税收稽查工作，近十年来，参与数十起重大税务稽查案件的审理工作，参与多项基层税务重大征管工作的推进，在营改增业务转换中，参与营改增业务的教学辅导，具有非常全面和丰富的税政解释经验。
■实战再实战，案例和问题全部来自一线实际
本丛书的第二大特点是贴近实务。《房地产开发企业税务检查实用攻略》所选案例均是来自一线实际操作的案例，税务稽查案例来自税务稽查、审计一线，其中的小案例改编自各类稽查、审计案件的实际内容，大案例则来自实战中税务稽查大案查处及大型企业审计业务的总结和运用。而《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》的案例，则全部来自企业实际处理及财会中介机构对企业实际辅导的内容。同时，作者还广泛收集企业财会人员的提问，特别是对于企业在实务中遇到的棘手和疑难问题，均通过与税务机关相关法规部门沟通，力求做到准确及贴近实务、贴近需求。
■全流程、全业务、全税种，解决各个环节的税务和账务处理问题
本丛书的第三大特点是各类涉税、会计处理业务全面。很多业务涉及多个税种，由于房地产企业业务繁杂，因此税务机关、企业财会人员在处理某项业务时，容易因疏忽造成漏掉某个税种处理的情况，例如处理预收账款预缴增值税时，同时涉及印花税、预缴土地增值税的计算、会计处理，还涉及企业所得税预计毛利计算等。为此，《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》一书在解答问题时，注意围绕问题涉及的全部税种以及会计处理，细致到合同印花税的计算和会计处理，力求做到不遗漏。对于税务检查和土地增值税清算业务，为使全面检查、自查不遗漏任何检查点（疑点），《房地产开发企业税务检查实用攻略》《土地增值税清算全流程操作实务与案例》对每个环节涉及的各个点，采取全覆盖形式进行梳理，力求做到全面不留空白。
■政策解读与应用：准确、详尽、及时
本丛书的第四大特点是政策解读直观和依据政策原文。为提高《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》的实操性，特别是解答问题的直观性，在解答问题时，对敏感的、有争议的及有不同处理方式的问题，不做过多的分析，直接依据政策规定做出解释，每个问题的解释依据全部用文件原文内容，不仅标注文件的文号，还全部落实到文件的条、款、项、点等，这样不仅直观清晰，而且方便税企双方根据给出的文件原文对有争议的问题直接进行协商处理。
除了针对房地产企业，这套丛书还适用于其他各行业，其中《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》，有大量章节涉及的是所有企业都适用的日常涉税处理，特别是营改增后业务的变化，各类企业会面临同样的问题和同样的会计、涉税处理，例如企业购买的购物卡对应相关的业务招待费、福利费及办公费的处理等。因此，问题解答也同样适合其他企业财会人员参考使用。
《房地产开发企业税务检查实用攻略》一书，虽然针对的是房地产开发企业，但检查思路及涉及的日常检查内容，包括房产税、城镇土地使用税、印花税及个人所得税等，同样适用于其他企业，特别是大要案检查思路，更是适用于其他各类大型企业。
三、丛书读者对象
本丛书作者来自一线、内容来自实战，因此最适合的读者对象是财税一线工作人员。一是税务局管理人员，可以通过丛书直接查阅问题涉及的政策和解决方法。二是税务稽查人员，不仅可以通过丛书直接查阅到问题涉及的政策，而且可以直接根据书中提示对企业相关问题进行检查，在检查大要案时可以根据提示编制检查方案及推进检查过程。三是税务审理人员，可以在审理案件时，根据相关问题直接从书中查阅文件原文及逻辑解释。四是财税中介机构人员，可以根据书中的涉税检查点、问题解答内容，辅导企业正确处理各项业务。五是企业财会人员，可以通过丛书满足不同层次的需求：企业高层财会人员，可以通过阅读掌握重要涉税处理的思路逻辑，便于与税务机关讨论相关业务；企业一线财会人员，可以直接比照进行操作，对有疑问的业务也可以依据书中列举的政策、案例与税务人员进行咨询、沟通，以掌握正确安心的处理方式。
在本丛书的写作过程中，我们得到了许多同行和朋友的帮助，以及中国市场出版社的大力支持，在此一并致以诚挚的谢意!
在涉税业务的实际操作中，新的业务不断发生，税收政策又在不断变化，因此希望大家在阅读参考过程中，积极反馈，将自己的意见和想法等告诉我们，以便今后的版本不断完善。书中难免有错漏和不足之处，恳请广大读者批评指正。
前 言
房地产开发企业涉及税种比较多，也相对比较复杂，对房地产开发企业的税务检查一直是税务机关和各类审计机构非常关注的一项工作。本书基于一线税务检查人员及审计机构审计人员实际工作积累的经验撰写而成，目的是给从事税务审计检查的人员提供一种检查思路或方式，同时也期望能给财税中介机构、企业财务人员在税收风险控制上带来一点启发。
税务检查心得
从多年的税务检查实践来看，我们认为，一个合格的税务检查人员要拥有三种储备，并树立“业务细节第一”的观念。
一是查账知识储备。查账知识储备是指税务检查人员要掌握一定的财务会计知识和查账技术，如会计分录的编制、各种账务处理方式，还有各种查账方法和技术，如顺查法、逆查法、对比分析等，这些可以从书本、课堂等学到，也可以从实践中学到，是最基础的知识储备，也是税务检查人员的业务基础。
二是税收政策储备。税收政策储备是指税务检查人员要熟练掌握相应的政策，因为税务稽查是一种执法行为，没有相应的税收政策储备，执法无从谈起。税务检查人员掌握税收政策有三个要点：一是全面掌握税收政策，因为税务检查涉及所有税种和问题，容不得半点疏漏；二是掌握相关程序法，即工作中的所有行为要符合法律、法规的规定；三是把税收政策和财务会计知识结合起来，因为只有这样才能对问题做出判断和分析，逐步提高检查水平。
三是实践经验储备。税务检查是一项实践性非常强的工作，只有通过不断的工作实践，才能将所学的知识融会贯通、灵活运用。从实践过程看，一般来说都是从简单直观问题查起，或按照规定的格式程序检查，在实践中逐步积累经验，提高对复杂涉税问题进行检查的能力。华裔神探李昌钰说过，破一个案件通常从四个方面着手：物证、人证、资料库和运气。运气从何而来？其实就来源于实践经验储备。
树立“业务细节第一”的观念，就是把理清涉税业务脉络作为第一要务。对于绝大多数税务检查人员来说，不管是书本上学到的知识，还是在实际工作中掌握的技能，都需要在检查中将涉税行为及时与税收政策对照，看是否违反政策规定。对于直观的问题，这个方法是非常有效的，但是对于复杂的问题，绝大多数检查人员无法做到立即将问题与税收政策对照，或者因过多考虑税收政策而无法找出问题所在。要解决这个问题，就需要在税务检查中变换思维，这个变换就是抛开税收政策甚至忘掉税收政策，把相关涉税业务的来龙去脉及账务处理搞清楚，特别是将涉税业务的各个细节搞清楚，将涉及的证据资料收集完整。有了完整详细的业务过程和资料，再去对照政策或通过政策部门人员研判，问题即可迎刃而解。所以在税务检查实践中，对于检查人员来讲，查清相关业务的实质是第一位的，对照政策研判则是第二位的。
